One Central フィリピン不動産投資

Ｑ）月々の支払いは、資料に記載されているものだけと考えて宜しいいのでしょうか。

A）そのとおりです。日本の当方の指定口座に送金して頂き、そこからデベロッパーに一括送金します。
毎月の振込手数料を最小限に抑える方法となります。
そして海外送金の手数料。これは最初の業務費用に含まれます。　

Ｑ）２件物件を購入した場合の手数料はいくらでしょうか？

Ａ）２軒以上購入の場合は１軒当たり３０万ペソとなります。そしてこの業務手数料を支払っても
市場よりも割安で購入することができます。物件を押さえるためのリスクを全てGlobalが行っています。
当社自らも大量に物件を保有することで、投資家の皆様の立場になり管理・売却のノウハウも構築できますし、デベロッパーに対しての交渉力も上がるわけです。　

Ｑ）税金はどうなるのでしょうか。（現地、日本を含め）

Ａ）売却した場合は売却価格に対してのキャピタルゲインがかかります。売却価格の６％となります。
そして賃貸に回した場合、非居住外国人でフィリピン滞在日数が年間180日を超える場合のフィリピン源泉所得は控除後の課税所得が累進税率5%～32%で課税されます。
非居住外国人でフィリピン滞在日数が年間180日以下の場合、フィリピン源泉所得は25%が最終課税対象となります。しかし、外国人はほとんど申告をしていないのが現状です。
そして日本での税金。。これはキャピタル、インカムともに申告し納税義務があります。　

Ｑ）今回物件を購入したいと考えているのですが、
日本からの手続きのみで購入はできないでしょうか？

A）One Centralはプレビルド物件の為、日本からの手続きのみでも可能です。
しかし、弊社では、物件をきちんと現地で見て頂き、現在のフィリピンの状況を肌で感じてから購入して頂きたいと感じておりますのでお時間があればぜひ一度現地へ行ってみて下さい。

Ｑ）フィリピンはよく施工が遅れると聞くのですが、工期通りに完成するのでしょうか？

A）大丈夫です。本物件のデベロッパーはメガワール社という会社ですが、今までに工期が遅れたこともなく大変信用のある会社なので、ご安心下さい。

Ｑ）火災保険などありますか。

A）建設中および完成後1年間はデベロッパーが建物に対しての保険をかけています。
完成後1年間は各Unitのオーナーに均等に請求されます。尚、それ以降は自由に自分のUnitに対して保険をかけることができます。

Ｑ）管理費や修繕費はいくらですか？

A）まだ決まっていません。物件完成時にHome Owner Association によって決められます。今現在の高級コンドミニアム(マカティ市内)の管理費は平米あたり50ペソ～70ペソ/月といったところです。

Ｑ）物件の管理を御社に委託した場合、その費用はどのくらいでしょうか？

A）毎月の家賃の７％を管理業務委託手数料として頂く形になります。

Ｑ）物件が完成して賃料が入る段階になったら、賃料はどのように受け取れるのでしょうか？　（フィリピンの銀行口座にペソで、入金でしょうか？）

A）フィリピンの銀行口座に入金です。ビザがない場合、ペソ口座ではなく、香港ドル口座にチェンジして入金です。ペソ口座は基本的にはビザがなければ開設できないからです。

Ｑ）賃貸に出したい場合や、売却したい場合はサポートしてくれるのでしょうか。

A）弊社のグループ会社がフィリピンにあり、長年滞在しているスタッフがおりますので、賃貸付け、管理に関しての細かいサポートができます。　また売却に関してはデベロッパーと提携して日本、フィリピン両方での売却先を選定していきます。

Ｑ）高級コンドを借りる人たちが今後も継続的にいるのでしょうか？

A）フィリピンはアジアNO,1の英語圏です。そして非常に安い人件費で採用ができます。
世界中の大手製造業、サービス業のコールセンター（電話受付）がマカティに集まっています。企業は人の教育、採用に時間と手間がかかり、簡単にはコールセンターの拠点は移せません。

コールセンターで働いた経験者が増えれば増えるほど、あとから企業は進出しやすくなります。（既に教育ができている人が多いため。）

結果的に、ますます企業のコールセンターがフィリピン、マカティに集約され、それに伴い外国人の高所得者が増加することになり、高級賃貸物件はますます不足することになります。

Ｑ）土地・建物の権利関係はどのようになっているのでしょうか？

A）フィリピンでは外国人名義では土地を所有することはできません。
ですので、ユニットごとの所有権をもつことになります。

ワンセントラルの土地は政府からのリース契約ではなく、デベロッパーが購入し所有しているものです。物件所有者と土地所有者との間に交わされる借地権というものは特になく、基本的にフィリピンでは土地と建物の所有権は分かれています。

それらは下記の二種類の権利で現されます。

CCT - Condominium Certificate of Title　 (外国人はこれしか所有できません。)

TCT- Transfer Certificate of Title　 (フィリピン人は両方所有できます。)

そもそも外国人名義では土地を所有することができませんので、コンドミニュアムの所有には上のCCTが適応されます。CCTには借地権という観念がなく, あくまでUnitその物の無期限所有権となります。

Ｑ）ツアー日程と別に訪問予定を組むことは可能ですか？

A)　弊社主催のツアーは１か月に１度実施しておりますので、それに合わせてご参加下さい。
ツアーサイトはこちらです。

Ｑ）投資利回り保証はありますか？

A）投資利回り保証は特にございませんが、家賃保証の形の物件管理を行っていきます。

Ｑ）長い期間に渡り不動産をもつことのリスクの１つに、各種修繕、地震、火災などへの対策が挙げられるかと思いますが、何か対策はございますか？また、各種費用（保険、修繕費用など）は、どのように支払いがされますか？

A）ワン、ツーセントラルについて、物件建築中、完成後1年はデベロッパーが火災保険をかけております。 1年目の保険費用は、デベロッパーより各ユニットオーナーへ保険支払い額が請求される形となります。 2年目以降は各オーナー責任となります。

Ｑ）売買契約書は、いつの段階で頂けますか？（日本語になりますか？）

A）ワンセントラルの場合、ご予約金のご入金確認後、購入予約契約書（デベロッパーとお客様間）とは可能です。購入予約書をデベロッパーに提出後、約6カ月で本契約書が発行されます。本契約書発行までの時間のかかる理由としましては、デベロッパーから下記のような回答をもらっています。

毎月の少額積立方式という支払い方法のため、購入決定も簡単にできる反面、キャンセルも簡単にできてしまうため、購入予約契約書署名後のキャンセルも少なからずあるとのこと。そのため、本契約を発行する前に少なくても3か月は支払いが続いているか見てからの契約書発行となります。

Ｑ）売却しない場合には、永久に資産として保有し、相続が可能でしょうか。

A）はい、可能です。

Ｑ）計画当初から完成時期が遅れる場合、延期された期間についても支払いは、続きますか？

A）デベロッパーが設けている完成猶予期間があります。ワンセントラルは　2012年末から18ヶ月間。ツーセントラルは　2014年6月から12ヶ月間です。支払いは長くても60ヶ月間のみで完成が遅れた場合の支払いは必要ありません。逆に期限通りに完成した場合、支払い期間が60か月を切ることもあります。その際は繰り上げて残金支払いとなります。

Ｑ）ワン、ツーセントラルについての質問です。建築中止の場合には、払込金額は、全額返還の保証がされますか？

A）戦争や自然災害といったデベロッパーのコントロールできない事象が原因で建築中止となった場合は、返金されません。それ以外の理由での建築中止であれば支払い金額は返金されます。

Ｑ）ワン、ツーセントラルについての質問です。借入金利は、固定ではなく変動金利になりますか？

A）はい、変動金利です。

Ｑ）頂いた支払い計画書には、5カ年で購入価格の６０％の支払いになっていますが、この割合の変更は可能でしょうか？（５０％、４０％に抑え、残債をローンで賄うなど。）

A）完成までの支払金額が多くなる場合でないとデベロッパーは許可しないです。

Ｑ）フィリピン不動産、ワンセトラルについての質問です。所有権を得た後の売却の方法と費用は？

A）希望売却価格をお知らせください。 TMSグローバル、グローバルマカオを中心に売却情報を流します。売却先決定しましたら、売主買主間での契約書を交わします。デベロッパーへ売主から名義変更通知書を提出します。名義変更費用をデベロッパーに支払い、名義変更契約書を作成します。
登記費用などを政府に支払います。

Ｑ）フィリピン不動産ワン、ツーセントラルについての質問です。資金繰りの関係から完成時前での売却は可能でしょうか？

A）可能ですが、サード販売（３回目の転売）の場合不可です。
完成前の転売は2回までとデベロッパーの規制がございます。

初期購入者（転売可能）　→　セカンド販売購入者（転売可能）
　→　サード販売購入者（転売不可）　⇒　物件完成（何時、何回でも転売可）

Ｑ）フィリピン不動産、ワントラルについての質問です。所有権を得た後の売却の方法と費用は？
完成後、入居者が入った後の賃貸料金の支払い方法はどのようにされるのでしょうか？また、残債ローンがある場合、賃料がローン金額を上回った場合には、相殺の上、送金されるのでしょうか？

A）フィリピン法人　TMSグローバルで物件委託管理サービスを行う予定です。回収賃料はオーナーの希望口座に送金可能です。

Ｑ）完成時の残金の支払い方法（融資のご説明を再度お願いいたします）または一括現金でも大丈夫ですか？

A）現金でも大丈夫です。さらに初期投資金額によっては、投資効率の良い複合投資のご案内もしております。こちらに関してはご連絡下さい。

融資に関しては、物件完成時の融資になりますので、政府の方針、金融機関による金融システムの変更、世界情勢等予想外のことも起きる可能性もございますので、こちらだけは保証し兼ねます。

現時点（２０１０年１１月）時点では、フィリピンビザ保有者が融資対象者となっております。

Ｑ）ワン、ツーセントラルについての質問です。万が一積立を途中でやめてしまう場合はどうなりますか。さらに御社にて新たに転売にてお客様をつけて頂いた場合の手数料はどのような計算になりますか？

A）積立キャンセルの場合、それまで積み立てた金額は返金されません。転売の場合、売却手数料を通常3％頂いております。

Ｑ）プロジェクトがうまくいかなかった場合の保証内容の有無は？

A）メガワールドは、フィリピンのデベロッパーの中でも第2位の規模を誇る大手です。現在までプロジェクト中止となったことはございません。契約書内には、デベロッパーのコントロール範囲を超える災害や戦争などが原因で完成しなかった場合を除いて、デベロッパー責任においてプロジェクトの完成ができなかった場合はそれまでの支払い金額は返金いたします。

Ｑ）フィリピンのキャピタルゲイン（長期・短期保有）や家賃収入に対する税金の扱いは？

A）売却時には、売却価格（もしくは評価額の）6％を税金で納めます。収入益には、非居住外国人の場合、収益の25％が税金としてかかりますが、申告ベースです。固定資産税がマカティ市内の物件は物件評価額の2％かかります。

Ｑ）フィリピンの一般的な賃貸借契約の内容は？（たとえば、日本だと、敷金・礼金・仲介手数料・２年ごと更新料・退去時の清算（定年劣化分の家主負担あり）…です）

A）通常、デポジット2カ月分　家賃1年分前払いです。1年更新です。退去時に修復必要箇所等あればデポジットから引かれる形です。

Ｑ）オーナーから賃貸の客付け業者への支払いの有無は？（日本だと広告宣伝料や仲：介手数料など）

A）グローバルのフィリピン法人TMSグローバルが　賃貸付け、賃料収集、クレーム対応といった物件管理業務を行います。また、ユニットの一括管理を行う予定です。たとえば100戸のうち95戸の入居だとすると、95戸の家賃を100戸でデベロッパーの価格リスト購入価格に応じて分配します。空室による賃貸収入0のリスクをなくします。賃料の7％を管理委託費としていただく予定です。

Ｑ）フィリピン不動産、ワンセントラルについての質問です。家賃滞納リスクはどのようになりますか？（日本では、入居時の審査と家賃保証会社の利用など）

A）TMSグローバルが物件委託管理を行いますが、審査方法などはまだ明確に決まっておりませんが、通常、身分証、雇用証明等の提出を求めると思います。

Ｑ）ツーセントラルに関しての質問です。業務手数料は、売買金額に応じて変更されるのでしょうか？

A）ご購入における、送金代行，契約サポートの業務手数は支払い回数、購入物件数によって変わります。
<一括支払いの場合＞
1軒　ご購入　・・・・・　250，000ペソ
複数軒　ご購入　・・・・・・　200，000ペソ／軒
＜3年分割の場合＞
1軒ご購入の場合　・・・・・360,000ペソ
（　1年目　15000ペソ/月　　2年目　10000ペソ/月　　3年目5000ペソ/月　）
複数件ご購入の場合・・・・・300,000ペソ/軒
(　1年目12000ペソ/月　　2年目　8000ペソ/月　　　3年目　5000ペソ/月　）
売却における手数料は　売却価格の3％を頂いております。

Ｑ）購入に関して、ペソのレートはいつ時点のレートが適用されるのでしょうか？

A）毎月のお支払いに関しては　毎月20日のフィリピンナショナルバンクのレートを適用し、為替手数料1％を加えた金額を皆様にお知らせいたします。20日が土日，祝日に当たる場合はその前後日のレートを適用します。

Ｑ）ワン、ツーセントラルについて、売却をお願いした際の手数料を教えて頂けますでしょうか。

A）日本での不動産取引と同様で売却価格の３％を仲介手数料として頂いております。

Ｑ）ワン、ツーセントラルについて、完成時のローンの条件も教えて頂けますでしょうか。

A）ローン金額はせいぜい５００万円程度ですので、通常日本で３００万円以上の所得を取っている方であれば融資は受けられます。金利等は完成時にならなければ正確な条件が分かりませんので、現在お伝えしても仮のものとなってしまいます。

融資に関しては、物件完成時の融資になりますので、政府の方針、金融機関による金融システムの変更、世界情勢等予想外のことも起きる可能性もございますので、こちらだけは保証し兼ねます。

現時点（２０１０年１１月）時点では、フィリピンビザ保有者が融資対象者となっております。

Ｑ）以前どこかで、フィリピンでは日本人名義では不動産を購入できないと聞いたことがあります。そのあたりを教えて頂けますでしょうか。

A）土地については自らの名義で購入することはできません。コンドミニアム（マンション）に関しては、外国人の購入できる枠があり、自らの名義で購入可能です。

Ｑ）フィリピン不動産、ワン、ツーセントラルについての質問です。
家賃滞納リスクはどのようになりますか？（日本では、入居時の審査と家賃保証会社の利用など）フィリピン不動産についての質問です。プレビルド物件に関して、融資時の金融機関の所得証明の提出は、物件が完成した時の融資時の提出ですか。

A）そうなります。融資を受ける段階で口座開設も大丈夫ですし、その段階での所得証明の提出となります。　ただし銀行の貸出などのルールは都度変わるため、借入希望時にルールが変わっているリスクがあることはご了承ください。

Ｑ）プレビルド物件に関して、融資時の金融機関の所得証明提出時、前年度の所得の下限はありますか。

A）銀行の借入金額の１／４～１／５の所得証明書で大丈夫ですので、仮に１０００万円のプレビルド物件であれば、５００万円程度の借入になるかと思います。１００万円程度の所得証明でも大丈夫ということになり、働かれている日本人であれば全員ローンは通ることになりますね。ただし銀行の貸出などのルールは都度変わるため、借入希望時にルールが変わっているリスクがあることはご了承ください。

Ｑ）プレビルド物件に関して、前年度会社経営がうまくいっていないなど、または無職で所得証明がない場合はやはり融資は組めませんか。

A）所得証明は必要となりますし、毎月の積立を無理なく行うためにも、最初は安定した所得があることが投資を行っていく上でも基本となるかと思います。

Ｑ）プレビルド物件に関して、６０歳以上で、年金受給者ですが、銀行融資は付きますか。

A）銀行融資は最終支払が６５歳までとなっています。６０歳の場合は５年間での返済となります。家族の方に名義を変えて銀行借入を行うなどの方法もありますね。

Ｑ）フィリピン不動産に関しての質問です。プレビルド物件に関して、金融機関融資時、日本ですと年齢制限があったり、保証人が必要になったりしますが、年齢の上限はありますか。

A）６５歳は最終支払年になります。保証人の必要は一切ありません。

Ｑ）フィリピン不動産に関しての質問です。プレビルド物件に関して、金融機関融資時、２年間の所得証明が必要と資料を見ましたが、その間会社が変わっていたり、勤続年数は関係してきますか。

A）勤続年数は問われません。そして所得証明を取る会社が変わっても問題ありません。

Ｑ）フィリピン不動産に関して、プレビルド物件の共同購入について考えています。プレビルド物件を共同購入する場合は、共有持ち分などできるのでしょうか。ただ共有ですとローンが通らないと思いますがそのあたりはどうでしょうか。

A）プレビルド物件の場合、毎月の分割での支払いができ、負担が最も少ない支払いで購入ができます。　銀行ローンも共同では行えませんので、個々それぞれが別の物件を所有することをお勧めします。売却のタイミング、価格などでも必ずもめることになるでしょうし。
ただしご夫婦の場合は別です。フィリピンでは、既婚者の物件所有は基本的に配偶者との共同名義とみなされます。

Ｑ）投資に対するリスクは具体的にどのような内容がありますか又、御社の過去の経験としてそのようなことがありましたか？

A）円で投資を行う場合、円安になれば為替差損が発生します。物件を売却を希望された時に、思っているよりも時間がかかる場合もタイミングによってはありますね。融資に関しては、銀行の貸出などのルールは都度変わるため、借入希望時にルールが変わっているリスクがあることはご了承ください。

Ｑ）ノンリーコースローン、銀行融資時の審査において、所得証明書以外に何か注意することはありますか。

A）借入する方の住所を証明するものは当然必要ですのでご準備ください。６５歳が最終返済年齢になりますので、この点も注意が必要です。融資に関しては、銀行の貸出などのルールは都度変わるため、借入希望時にルールが変わっているリスクがあることはご了承ください。

Ｑ）フィリピン不動産に興味があります。御社との契約後はこちらとしては、何もしなくても大丈夫でしょうか。

A）積立型不動産投資の場合、毎月の弊社指定口座への送金はお願いします。あとは完成時に現地に引き渡しの契約に来て頂く必要がございます。それ以外は弊社が全て代行して行います。そして定期的にレポートをアップしてお知らせいたします。