ランドバンキングとは何か？
ランドバンキングとは、近隣の開発により今後の地価高騰を視野に入れ、将来、住宅デベロッパー等への売却を目的として土地を取得する投資手法です。
ランドバンキングとは、既にマンションやビルなどの建物が建っていて、そのマンションの一室や一棟を購入し、そこから得られる収入（インカムゲイン）を目的とした不動産投資ではありません。ランドバンキングの投資対象となるのは、全く何もない更地です。しかも、この更地に、建物を建てて売るわけではありません。更地を更地のままで値上がりしてから売る（キャピタルゲイン）のがランドバンキングと呼ばれる不動産投資法です。
土地が住宅地や商業地に変わっていくと、土地の価値が急激に上昇することはあまりありません。
デベロッパーが土地を取得し、土地造成が完成に近づくと、土地の価値は急上昇するので、ちょうど上昇する前の段階で投資します。
高度経済成長期の日本でも、農家が土地を売ってお金持ちになったという話がありますよね。
基本的な原理は、これと同じです。
ランドバンキングという言葉は聞きなれないかもしれませんが、昔から数十年にわたって大手開発業者や大富豪がとってきた伝統的な手法なのです。
しかし、少子高齢化や財政赤字などの問題を抱える今の日本ではランドバンキングは望めません。
そこで、かつての日本が経験した高度経済成長期が現在起こっている国で投資する必要があります。
その国のひとつが、フィリピンです。
フィリピン人はアジアの中でもトップクラスの英語力をもっています。その高い英語力を活かして、コールセンターやアウトソーシングビジネスが発展し、オフィス需要が急増しています。
また、フィリピン人の海外労働者たちのフィリピンへの送金は年ごとに増加し、この金額の60〜70％が住宅に関連する資金へ使われているものといわれています。
さらに、フィリピンのお薦めしたいところは、短期間の投資で行えることです。
通常、ランドバンキングは5年から10年の投資期間が必要です。
しかし、フィリピンならたったの2年の投資期間で十分なリターンを得ることができます。
ランドバンキングと不動産投資信託（REIT)の違い
不動産投資信託（REIT）は、
不動産が生み出す収益（主に家賃収入：インカムゲイン）が利益の源泉になります
もちろん、不動産の値上がり益もありますが、家賃収入が主になってくるので、建物の価値が重要になってきます。
一方、ランドバンキングは、
土地が開発されるまでの期間に生み出される収益（値上がり益:キャピタルゲイン）のみが利益の源泉になります。
つまり、家賃などのインカムゲインが全くないので、土地の価値が重要になってきます。
ランドバンキングの開発手順
- ランドバンキング会社は、将来、開発需要が見込まれる有望な土地を選び出し、非常に割安な価格で大規模に買収します。
- その後、小口化して投資家に販売します。投資家は売却までの期間は何も行わず、ランドバンキング会社に管理・運営を任せることとなります。
- 投資家に販売した後、ランドバンキング会社は豊富なノウハウや経験に基づいて都市開発のプランニングを行い、行政と共に「更地から商業地や宅地など開発可能な土地への地目変更」を済ませていきます。
- プランニングが完了した後は、自社で開発を進めていったり、開発会社などに売却したりする場合があります。
大部分は完成前の段階で売却して投資家に利益を分配する方法をとっています。
ランドバンキングのメリット
- 短期的な株価や経済指標にはほとんど影響されない
- 外貨投資としても利用できる
- 更地をプランニングしていく投資手法ゆえに元本割れのリスクは低い
- 満期が定められていない。マーケット環境を見ながら売却できるので、投資家に不利となる環境下で満期を迎えることはない。
- 現物投資なので、金融投資に不安な人におすすめ
- 歴史的に、ランドバンキングは安全性が高く、利益率が高い
ランドバンキングのリスク
- 中途解約が出来ない可能性がある
- 事業主体のプランニング力によってリターンが異なる
- 個別の不動産プロジェクトに投資するため、プロジェクトによって利益幅が違う
- 為替リスク
投資概要
投資家の方に直接投資していただくのはBVI法人となります。
実際に物件を取得、保有するのはフィリピン法人ですが、フィリピンの法律上、外資の株式保有率が40％までというルールがある為、60％はノミニーといわれる代理人を立て、三社間での契約とし、実質的にBVI法人が物件の100％を保有します。
フィリピン法人で物件を保有し、物件を売却した後に会社は解散し、資金は出資比率に合わせ、株主に分配されます。売却の実行は、株主の過半数の賛成により可決されます。 出資額に応じてBVI法人の株式を分配します。 物件の管理、売却手続きは、TMS Globalが行い、物件売却時に売却益の15％を報酬として支払います。
ランドバンキング実例紹介
では、実例を見てみましょう。
Severina Village（セベリナビレッジ）
